Comment bien choisir son local commercial de laverie automatique ?

Pour cela, il faut prendre en compte un certain nombre de critères :

  • Il doit être adapté à l’exercice de l’activité envisagée et vous devez vérifier qu’aucune disposition du bail ne remette en question l’installation.
  • Il est indispensable de réaliser une étude de marché pour vérifier l’importance de la clientèle potentielle, la place et l’état de la concurrence ; en fait, la viabilité du commerce.
  • Il faut aussi s’assurer que ce type de commerce s’intègre parfaitement dans le quartier dans lequel la laverie souhaite s’implanter.
  • Il est souvent nécessaire de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour disposer des informations sur le marché du secteur en fonction de la zone géographique.

L’emplacement doit assurer une certaine visibilité auprès du public, attirer des clients captifs. Cela contribuera à un développement harmonieux : Il faut que la laverie soit attractive et bien située géographiquement.

LOCAL LAVERIE

Vous êtes propriétaire, vous souhaitez investir aussi dans les murs commerciaux ou vous préférez opter pour une location, quelles différences et quelles incidences sur l’approche du projet ?

Vous disposez déjà de murs commerciaux.

Cette solution paraît être la plus simple, mais elle pose quand même un certain nombre de questions :

  • L’emplacement est-il compatible avec l’installation d’une laverie automatique ? Seule une étude la zone de chalandise, de la concurrence et du secteur géographique pourront répondre à la question. En fonction du résultat, vous pourrez valider le projet, trouver une nouvelle destination ou vendre le bien…
  • Mon bien fait-il l’objet d’un crédit ou est-il déjà en pleine propriété ? Cela va avoir une incidence sur votre taux d’endettement, les garanties et l’apport personnel…
  • Le loyer envisagé ou le montant du remboursement est-il compatible avec la spécificité du business de la laverie ? sinon est-il possible de le réajuster si besoin à la baisse en le réduisant ou rééchelonnant les mensualités par un allongement de la durée du prêt ? Cela implique de renégocier le contrat de prêt avec votre banque si les modalités de celui-ci ne permettent pas des aménagements de mensualités ou de durées suffisantes.
  • La configuration du lieu (surface, disposition, contraintes techniques… ) est-elle conforme à l’usage d’une laverie automatique ?

Le fait de disposer d’un local est un atout indéniable, car il permet de gagner du temps dans la réalisation du projet. Par contre, il ne faut pas négliger ou minimiser les résultats des études et des analyses préalables à la validation de celui-ci. La réussite de votre business est à ce prix.

Vous souhaitez investir dans des murs commerciaux en plus de l’investissement dans la laverie

Cette alternative présente de nombreux avantages et quelques risques :

  • Dans la perspective d’un achat de murs commerciaux, vous jouez sur 2 tableaux : l’activité source de revenus complémentaires et l’investissement en vue de la création ou du développement du patrimoine. En cas de réussite, vous avez atteint votre objectif, dans le cas contraire, vous vous retrouvez dans une posture financière fâcheuse.
  • Autre possibilité, vous achetez un immeuble avec un local commercial, vous augmentez de manière considérable l’investissement, mais vous diluez le risque avec des reventes ou des locations d’appartements.
  • L’investissement supplémentaire se fait généralement par la création d’une Société Civil Immobilière qui loue à la société généralement créée suivant un statut juridique de société : SARL, EURL, SAS, SASU qui exploite la laverie automatique. La conséquence de cette situation est un endettement et un risque important difficilement finançable et/ou avec des conditions d’apport sur la SCI supérieures à 10% et sur la société (SARL, SAS, SASU, EURL…)supérieur à 30%, et/ou avec des demandes de garanties conséquentes. La durée du prêt est généralement de 15 ans.
  • Pour pallier à la problématique précédente, l’investissement des murs peut se faire aussi par un crédit bail immobilier. La banque est propriétaire et loue ensuite à l’entreprise, suivant une durée convenue. A l’issue, l’entreprise peut acquérir le bien suivant le montant de la valeur résiduelle, habituellement de 5 à 15% de sa valeur. La durée est de 10 à 20 ans. L’opération peut se faire sans apport et l’engagement financier est hors bilan. Par contre, le transfert de la propriété se fait sur la société et implique des conséquences fiscales et comptables. Le surcoût par rapport à un prêt immobilier classique est d’environ 1%.

L’acquisition des murs offre, malgré tout, les avantages suivants : le développement du patrimoine, la possibilité de profiter de taux d’emprunt avantageux, la gestion de son bail et d’éviter les risque de résiliation. En fait, être maître de son destin… Cette alternative est déconseillée pour les structures récentes. Après quelques années d’exploitation, vous pouvez toujours négocier avec votre bailleur, le rachat des murs de votre local.

Vous faites le choix de louer

Cette solution est la plus communément utilisée dans la création d’une laverie automatique :

  • Vous avez décidé de consacrer l’essentiel de vos moyens à l’exploitation de votre entreprise.
  • Vous êtes protégé par un bail commercial 3/6/9 et vous ne pouvez être expulsé sans une indemnité compensatrice conséquente.
  • Votre engagement est limité dans le temps et vous pouvez tous les 3 ans dénoncer votre bail.
  • Vous devrez vous acquitter d’un dépôt de garantie.
  • Vous n’avez qu’un loyer à payer et pas de taxe foncière.
  • Vous préservez ainsi votre capacité d’emprunt.

Le choix de la location est bien souvent un acte de raison pour démarrer une activité. Il permet de réduire la surface financière nécessaire à la réalisation du projet et donc d’en limiter les risques. L’investissement peut être réalisé plus tard, lorsque la société sera mature et disposera de données financières prouvant sa rentabilité.

Comment choisir son local commercial

Les informations générales à prendre en compte dans la recherche

  • Trouver un pas de porte avec un bail commercial 3/6/9 sans droit au bail. Exceptionnellement, on peut envisager de payer un droit au bail pour un très bon emplacement et un projet d’envergure en prenant en compte le montant du loyer.
  • La surface, idéalement, doit se situer entre 25 et 60 m2. Cette configuration représente 90% des installations de laveries Wash’N Dry. Les 10% restant correspondent à des surfaces inférieures à 25 m² ou supérieures à 60 m² et font l’objet d’une étude particulière : zone à faible potentiel ou fort potentiel, activités annexes ou complémentaires plus ou moins importantes (service de repassage, retouche, couture, mercerie, relais colis, consigne, café, épicerie, pressing…). Les bungalows et kiosques ont besoin d’une surface au sol de 10 à 20 m². en effet, la taille de l’emplacement déterminera aussi le nombre de matériel maximum qu’il pourra être implanté surtout en machines à laver et sèche-linge.
  • Le montant du loyer doit se situer pour les Petites villes : de 300 à 500 euros par mois, les villes moyennes : de 400 à 800 euros par mois, les grandes agglomérations : de 700 à 1800 euros par mois. Pour un emplacement pour kiosque ou bungalow, sur des parkings de grandes surfaces, stations-services ou de lavage automobile, le loyer sera de 250 à 600 euros par mois. Ces données ne constituent pas une règle, seulement un indicateur qui doit s’intégrer dans l’étude globale du projet.
  • Il convient de regarder la réglementation attachée au local pour vérifier que l’activité envisagée peut être réalisée dans ce lieu. Dans un immeuble en copropriété par exemple, il se peut que le règlement de copropriété interdise l’installation d’un type de commerce.

Les caractéristiques à privilégier dans votre recherche

  • Le centre-ville et la périphérie des villes sont à privilégier.
  • Une zone de chalandise de 10 à 12000 habitants.
  • Artères assez fréquentées avec des flux conséquents de voitures et piétons.
  • Un emplacements N°2, en terme d’attractivité, est suffisant.
  • Le local doit être bien visible et facilement identifiable.
  • Des zones de stationnement doivent être présentes à proximité.
  • La laverie s’intègre parfaitement dans une vie de quartier et doit être à proximité des commerces de première nécessité comme une boulangerie, boucherie, supérette, épicerie, coiffeur, librairie, presse, tabac, café, pressing… et aussi proche de boutiques de vêtements, chaussures… La présence de boutiques sous franchise ou d’enseignes nationales assurent des flux supplémentaires de clients.
  • Pour un bungalow ou un kiosque, s’orienter vers des zones commerciales avec des locomotives comme des hyper et supermarchés de la distribution alimentaire ou du bricolage, des stations de lavage auto et poids lourds et les stations services… Attention à bien formater le projet car dans ce modèle économique, le coût des V.R.D. (Voirie et Réseaux Divers), liées aux raccordements électriques et eau, ainsi que les évacuations peuvent faire exploser les budgets

Les erreurs à ne pas commettre dans le choix de votre emplacement

  • Eviter les centres commerciaux car les loyers et les charges sont généralement élevés. De plus, l’amplitude des heures et jours d’ouverture est insuffisante et donc pénalise le chiffre d’affaires.
  • Les emplacements N°1 dans les centre-ville sont inutiles car bien souvent, ils sont assortis d’un droit au bail à verser et des loyers conséquents, hors budget pour une laverie libre-service.
  • Les rues piétonnes sont à proscrire car vous réduirez votre zone de chalandise à la clientèle uniquement piétonne soit de 0 à 5 mn à pied pour la zone primaire et 5 à 10 mn pour la zone secondaire. Vous ne pouvez pas prendre en compte les clients se déplaçant en voiture qui privilégiera les laveries disposant de stationnement à proximité. De plus peu de personne se déplacent à pied sur de longue distance avec leur panière à linge sous le bras.
  • Evaluer la place de la concurrence, pour ne pas s’installer dans une zone saturée, avec des perspectives insuffisantes.

Intérêt pour le propriétaire d’un local commercial d’accueillir une laverie automatique Wash’N Dry

Au niveau des avantages de ce business

  • Activité de première nécessité sans risque de fermeture sanitaire. L’exploitant dispose d’une clientèle stable et donc s’assure un chiffre d’affaires régulier.
  • Etablissement avec des coûts réduits (peu de charges fixes, des frais variables mesurés, des marges brutes importantes…)
  • L’entrepreneur conserve son statut de salarié car la laverie est gérée automatiquement. Cela rassure le propriétaire car l’essentiel des revenus ne dépend pas de cette affaire.
  • Elle fonctionne 365 jours par an, sans stock, ni personnel.
  • Les paiement sont en espèces ou dématérialisés (C.B., mobile, carte d’abonné…), donc sans risque d’impayés.
  • Une laverie, pour bien fonctionner, doit être propre, c’est l’assurance d’un local bien entretenu
  • Le lieu est sécurisé car équipé de caméras de surveillance…
  • Un matériel fiable et robuste est installé : machine à laver, sèche -linge pour la pérennité de l’investissement.
  • La gestion d’une laverie est simple et le risque juridique est faible.

Au niveau de la qualité de l’accompagnement de l’investisseur par Wash’N Dry concept sans franchise

En dehors de l’aspect immobilier du projet, l’entrepreneur est accompagné dans toutes les phases de la création de sa laverie de la première prise de contact à l’ouverture. En effet, le concept Wash’N Dry a fait ses preuves depuis prés de 30 ans, avec environ 1000 réalisations et un taux de défaillance réduit par rapport à un commerce de détail traditionnel (92% des laveries mise en services par Wash’N Dry ces 10 dernières années sont toujours en activités – source Créditsafe).

Le propriétaire du lieu est rassuré car son locataire fait l’objet d’une attention particulière, d’une enseigne qui a pignon sur rue :

  • Mise à disposition d’une charte graphique design et moderne.
  • Etude de marché : zone de chalandise et concurrence.
  • Conseil sur l’aménagement et le choix des matériels : machine à laver, sèche-linge, centrale de paiement…
  • Réalisation d’un business plan et un plan de financement. Il prend en compte les charges variables (eau, électricité…), les charges fixes, amortissements des machines, propose des contrats de partenariat (comptabilité en ligne, services de lockers…)
  • Plan de communication pour le lancement et sur la première année.
  • Suivi des travaux avec l’investisseur pour une parfaite conformité avec les normes.
  • Assurance d’une assistance technique pour garantir un bon fonctionnement du matériel
  • Les machines ont une durée de vie conséquente et assure une pérennisation de l’entreprise dans le temps (de moins en moins de charges et de plus en plus de bénéfices)
  • Le concept Wash’N Dry n’est pas une franchise, l’investisseur n’est pas pénalisé par des surcoûts financiers comme des droits d’entrée, royalties, redevances sur le chiffre d’affaires, communication… Toute son énergie et ses moyens sont aux services exclusifs de son activité. Aucun contrat ne l’engage et il a le droit de mettre en place des activités complémentaires.
  • L’enseigne Wash’N Dry est la propriété de Armstrong France dont la solidité financière et la stabilité juridique ne sont plus à démontrer.
  • Le prix des prestations de service garantie un revenu stable et régulier

Tout est mis en oeuvre pour limiter le risque d’entreprendre et assurer au propriétaire le paiement de son loyer et l’intégrité de son local. L’équipe Wash’n dry est composée de responsables d’implantations régionaux : ils suivent l’investisseur jusqu’à l’ouverture et au delà. Le service technique valide l’installation et assure la mise en route de la laverie. Il ne reste plus qu’à l’exploitant de conserver le lieu propre et d’assurer une gestion en bon père de famille, de sorte que tout le monde y trouve son compte…

Vous souhaitez être rappelé ?